記者近日從新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院召開的專題新聞發(fā)布會上獲悉，去年至今年上半年，烏市兩級法院受理的物業(yè)類糾紛案件逾1400件，其中，物業(yè)服務(wù)合同糾紛居高不下，占到全部案件的九成以上。
物業(yè)糾紛包含三大類
據(jù)烏魯木齊市中級人民法院新聞發(fā)言人陳琛介紹，涉及物業(yè)糾紛的案件主要是業(yè)主知情權(quán)糾紛、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛和物業(yè)服務(wù)合同三大類糾紛。
業(yè)主知情權(quán)糾紛是指業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項的權(quán)利，該糾紛主要是業(yè)主請求業(yè)主大會或者委員會公開應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料和情況而引發(fā)的糾紛。其特征是主體為業(yè)主，被告為業(yè)主大會或者委員會，要求公開的內(nèi)容為依法應(yīng)當(dāng)公開而未公開的資料。日常案例如業(yè)主要求物業(yè)公司公布維修基金賬目等。
業(yè)主撤銷權(quán)糾紛是指業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵犯其合法權(quán)益，依法要求予以撤銷產(chǎn)生的糾紛，其特征是必須具備業(yè)主身份，針對的被告為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，撤銷的內(nèi)容為業(yè)主大會或者委員會作出的決定。日常案例如業(yè)主要求撤銷物業(yè)公司作出停車費標(biāo)準的決定等。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛為服務(wù)合同糾紛的下級案由，是物業(yè)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者之間，因訂立、履行、變更、終止合同而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)糾紛。在日常案例中主要表現(xiàn)為追索物業(yè)費糾紛。
陳琛說，烏市兩級法院審理的物業(yè)類糾紛案件中，物業(yè)服務(wù)合同糾紛占主要部分，約為92%。業(yè)主知情權(quán)糾紛較少，約為8%。目前，烏市兩級法院均未受理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件。
集團案件多調(diào)撤率高
據(jù)記者了解，2014年至2015年6月，烏市兩級法院共受理物業(yè)類糾紛案件1426件，占烏市兩級人民法院審理的不動產(chǎn)糾紛案件23.33%。此類案件中大多涉及的是集團訴訟，占60%至70%。
2012年8月31日《中華人民共和國民事訴訟法》修改后，根據(jù)第一百六十二條之規(guī)定，對標(biāo)的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的案件實行一審終審后，目前，烏市物業(yè)類案件多為基層法院適用簡易程序的小額訴訟，二審案件數(shù)量明顯減少，2015年上半年較往年同期已減少60%。
烏市中級人民法院民事審判第四庭庭長董慧說，烏市兩級法院審理的物業(yè)類案件多為物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，而物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件多為物業(yè)公司向欠付物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或業(yè)主向物業(yè)公司主張業(yè)主權(quán)利進行的訴訟，此類案件往往是集中起訴，少則幾十件，多則數(shù)百件，同時起訴立案。對此類案件法院也多以集中開庭、集中送達的方式進行審理。
董慧說，烏市兩級法院審理的物業(yè)類糾紛案件，調(diào)解撤訴率較高。物業(yè)類案件調(diào)解撤訴的原因主要有兩個:因物業(yè)公司起訴后，業(yè)主應(yīng)訴時考慮到訴訟成本等因素主動繳納了物業(yè)費，物業(yè)公司主動撤訴；物業(yè)公司在案件審理過程中，經(jīng)法院調(diào)解主動放棄違約金，與業(yè)主達成調(diào)解協(xié)議。
陳琛說，烏市兩級法院審理的物業(yè)類糾紛案件中，業(yè)主抗辯理由相對統(tǒng)一。物業(yè)公司主張欠付物業(yè)服務(wù)費用的案件中，業(yè)主的抗辯主要有兩種:其一，由于前期物業(yè)公司一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，實際上二者是兩個獨立的民事主體，但業(yè)主在訴訟時往往不會去區(qū)分，而會以房屋質(zhì)量問題或房屋規(guī)劃、綠化率未達承諾等與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛為由，拒絕支付另一民事主體即物業(yè)公司的物業(yè)費；其二，業(yè)主通常以物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高為由進行抗辯，以提交小區(qū)環(huán)境照片、丟失物品情況、小區(qū)公共部分衛(wèi)生狀況等證據(jù)要求減免物業(yè)費用。
物業(yè)服務(wù)公司勝訴居多
另外，在烏市法院審理的相關(guān)案件中，追繳物業(yè)服務(wù)費用案件占比重較大。由于物業(yè)服務(wù)公司作為原告的案件案由相對單一，由物業(yè)服務(wù)公司提起的訴訟幾乎均是追繳物業(yè)費的案件，而此類案件中因為物業(yè)服務(wù)公司通常有專業(yè)的律師團隊，其訴訟能力、舉證能力都較強，而業(yè)主方通常為普通老百姓，大多為口頭陳述，證據(jù)的要件、證據(jù)所反映的訴求在關(guān)聯(lián)性方面都比較欠缺，因此審理過程中難以認定，在審判實踐中以物業(yè)服務(wù)公司勝訴居多。
記者了解到，烏市兩級法院已建立了完善的審理物業(yè)類糾紛案件工作機制，考慮到物業(yè)類糾紛案件發(fā)生相對集中，當(dāng)事人發(fā)生糾紛后，社區(qū)調(diào)解員更容易發(fā)現(xiàn)、易在訴訟前介入、易取得業(yè)主信任等特點，烏市兩級法院充分發(fā)揮多元化糾紛解決機制的效用，將審判中總結(jié)的物業(yè)類糾紛案件涉及較多的法律規(guī)定、規(guī)范主動帶到社區(qū)，為調(diào)解員進行專項講授，通過規(guī)范社區(qū)調(diào)解員的法律意識而發(fā)揮出社區(qū)調(diào)解的作用，使物業(yè)類糾紛在萌發(fā)階段通過社區(qū)調(diào)解予以化解。
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